같은 집인데 누가 사느냐에 따라 세금이 최대 7배까지 벌어질 수 있다.
종부세 개편안 얘기가 나올 때마다 다들 궁금한 건 결국 하나다. 내 세금이 오르는지 내리는지. 그런데 이번 개편안은 항목이 한꺼번에 여러 개 바뀌어서, 하나씩 따로 보면 오히려 헷갈리기 쉽다. 산출 순서대로 정리해봤다.
핵심은 “누가 거주하느냐” — 기본공제 3단계 분화
정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 2026년 세제개편안을 확정·발표했다. 종합부동산세에서 가장 크게 바뀌는 부분은 기본공제액이다.
1세대 1주택이면서 실제로 그 집에 거주하는 사람은 기본공제가 기존 12억 원에서 14억 원으로 늘어난다. 반대로 1주택자인데 실거주하지 않는 경우엔 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어들어, 사실상 다주택자와 같은 기준을 적용받는다. 다주택자 쪽에서는 지금까지 없던 기본공제 4억 원이 새로 생긴다. 정리하면 실거주 1주택자 14억 원, 비거주 1주택자 9억 원, 다주택자 4억 원 — 이렇게 세 단계로 나뉜다.
여론에 밀려 한 번 뒤집힌 대목
다만 이 중 비거주 1주택자 부분은 발표 이후 논란이 컸다. 지방 근무나 해외 발령처럼 불가피하게 집을 비워야 하는 1주택자들 사이에서 반발이 나왔기 때문이다.
정부는 8월 중순부터 실거주 인정 범위를 확대하는 방향으로 보완 논의에 들어갔고, 결국 9월 1일 최종 확정안에서는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억 원 수준으로 유지하는 쪽으로 물러섰다. 처음 발표된 9억 원 안이 여론 반발로 다시 조정된 셈이다. 세부 시행령까지 완전히 확정된 건 아니라서, 실제 적용 시점에 또 변동이 있을 가능성은 열어둬야 할 것
공정시장가액비율, 조용히 세금을 늘리는 장치
기본공제만큼 중요한데 상대적으로 덜 알려진 게 공정시장가액비율이다. 이건 공시가격 중 실제로 세금을 매기는 기준이 되는 비율인데, 이 비율이 오르면 기본공제가 그대로여도 세금은 자동으로 늘어난다.
현재 60%인 이 비율이 1세대 1주택자 등은 2027년부터 70%로 오른다. 3주택 이상이거나 조정대상지역에 집을 가진 다주택자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년 80%로 두 단계에 걸쳐 오른다. 반도건설 웹진 자료에 따르면 공제 확대와 이 비율 인상이 동시에 일어나기 때문에, 기본공제만 보고 “세금이 줄겠구나” 판단하면 착각할 수 있다고 한다.
시행 시점도 짚어둘 필요가 있다. 개편안은 “2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분”부터 적용된다고 돼 있는데, 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라 실제로 개편 내용이 처음 반영되는 건 2027년 6월 1일 기준이다. 당장 올해나 내년 초에 세금이 바뀌는 게 아니라는 뜻이다.
실제로 얼마나 오르나
민간 싱크탱크인 나라살림연구소가 이번 개편안의 세수 효과를 분석한 자료를 냈는데, 참고할 만하다. 이 분석에 따르면 종부세 개편으로 늘어나는 세금은 총 1조 7,373억 원 규모로 추산된다(개인주택 8,434억 원, 법인주택 3,630억 원, 종합합산토지 5,309억 원).
같은 자료에서 1세대 1주택 개인 기준으로는 공시가격 22.8억 원을 넘는 주택(전체의 18.4%)만 평균 532만 원 정도 세금이 늘고, 나머지 81.6%는 오히려 평균 42만 원 줄어드는 것으로 나온다. 이건 정부 공식 발표 수치가 아니라 민간연구소의 분석이라는 점은 감안해서 봐야 하지만, “고가 주택 상위 20%가량만 증세되고 나머지는 감세”라는 방향성만큼은 정부가 밝힌 “실거주는 덜어주고 비거주·고가는 정상화한다”는 개편 취지와도 맞아떨어진다.
고가·다주택·법인일수록 부담 커진다
같은 자료를 좀 더 들여다보면, 1~2주택 개인은 1인당 평균 180만 원, 3주택 이상 개인은 411만 원, 2주택 이하 법인은 493만 원, 3주택 이상 법인은 1,703만 원씩 세금이 늘어나는 것으로 추정된다.
가장 큰 폭으로 늘어나는 건 의외로 토지 쪽이다. 공시가격 50억 원을 초과하는 종합합산토지는 1인당 평균 1억 4,900만 원가량 세금이 증가할 것으로 추산됐다. 여기에 더해 종합합산토지 과세표준 45억 원 초과 구간의 최고세율도 2028년부터 기존 3%에서 4%로 오른다.
정리하면
정리하면 이번 종부세 개편의 방향은 명확하다. 실거주 1주택자는 기본공제를 늘려 부담을 덜어주고, 비거주·다주택·고가주택·법인 보유 주택과 토지는 공정시장가액비율 인상과 새로운 공제 구조를 통해 단계적으로 부담을 키운다. 다만 비거주 1주택자 기본공제처럼 발표 후 여론에 따라 이미 한 번 바뀐 항목도 있고, 실제 적용은 2027년 6월부터라 앞으로 세부 내용이 더 조정될 여지도 남아 있다.
오늘 바로 할 일 한 가지: 국세청 홈택스나 위택스에서 본인 명의 주택의 최근 공시가격을 직접 확인해보자. 14억 원, 9억 원, 4억 원 중 어느 기본공제 구간에 해당하는지 미리 가늠해두면, 앞으로 나올 세부 시행령 뉴스를 훨씬 수월하게 이해할 수 있다.
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